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民事 / 不動産賃貸借

賃貸借契約とは

 賃貸借契約とは、賃貸人がある物を賃借人に使用・収益させ、賃借人が賃貸人に対してその対価として賃料を支払うことを約束する契約のことをいいます(民法601条)。
賃貸借契約は、当事者の約束だけで成立しますが、不動産賃貸借契約の場合は、法律関係をはっきりさせるため通常契約書が作られます。
賃貸借契約については、民法で規定をしていますが、これは不動産のみならず動産の賃貸借も対象としています。不動産の場合は、借主保護などの観点から民法上の原則に修正を施した借地借家法が定められています。

賃貸借契約上の義務

1.賃貸人の義務

(1)使用収益をさせる義務
 契約の本質的な義務です。

(2)修繕義務(民法606条1項)
 目的物の使用収益に必要な修繕をする義務です。たとえば、貸家に雨漏りがある場合には、賃貸人がこれを修繕する義務を負うのです。

(3)費用償還義務(民法608条1項)
 賃借人が支出した費用を、賃貸人が償還しなければならないという義務のことです。費用の中には必要費(目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことをいう)と有益費(目的物の改良のために支出した費用)とがあります。必要費については、賃貸人は賃借人に対して直ちに償還する必要がありますが、有益費については、契約の終了時に実費又は改良による価値の増加額の償還する義務が発生します。

2.賃借人の義務

(1)賃料支払義務
 契約の本質的な義務です。

(2)原状回復義務
 賃借人が賃貸人に対して、契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務です(民法616条、597条1項、598条)。詳しくは後述します。

ウ)不動産賃貸借契約において賃借人が支払う金銭

(1)賃料
 土地や建物を借りた対価として支払う金銭です。翌月分の賃料を当月の末日などに支払う約定が多いようです。

(2)敷金
 賃貸物件を借りる際、賃借人が賃貸人に対して、家賃の滞納、損害賠償の担保として賃貸人に預けておく金銭のことです。賃借した不動産の明渡し時に、賃貸人は賃借人に対して、不払賃料・損害金などを引いて残りがある場合には返還する必要があります。

(3)権利金
 暖簾代などの営業上の利益の対価や賃料の前払金、賃貸物件の制約の代償、場所的利益の対価、借地権譲渡の承諾料など、様々な理由で交付される金銭です。賃貸借契約終了時に返還されるかどうかは当事者の約定や権利金の性質等により個別に判断する必要があります。

(4)保証金
 これも権利金と同様、様々な理由により交付される金銭です。敷金の性質を有する場合や権利金の性質を有する場合、建設協力金の性質を有する場合、貸金の性質を有する場合、即時解放金(賃貸借期間の約定に違反して早期に退室した場合に支払われる制裁金)の性質を有する場合などがあります。保証金については,現実に未払賃料等の損害が発生しているか否かに関わらず、一定期間に一定の割合の金銭を償却費として引き、その残金を返還するという特約がなされることが多いです。

(5)その他
 更新料、借地条件変更・増改築承諾料、名義書換料、共益費などがあります。

借地非訟事件手続

 借地非訟事件手続とは、建物所有目的の土地の賃貸借契約について(借地借家法の定める借地契約が対象です。)、借地条件の変更、増築、更新後の建物再築、借地権の譲渡・転貸等について裁判所の許可を求める手続です。このような許可がなされる場合には、付随処分として、裁判所が賃借人に対して金銭給付を命ずることが一般的で、借地権価格の10%が一応の基準となっているようです。
この手続は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に書面で申立てをします(ただし、当事者の合意があれば、簡易裁判所に申立てすることもできます)。

借地・借家関係の終了について

(1)正当事由を理由とする更新拒絶・解約申し入れ

 借地借家法は、借地契約については、その期間満了時に建物が存在するときには土地所有者は正当事由がありかつ遅滞なく異議を述べなければ契約を終了させることができないものとされています。
また、借家契約においても、期限の定めのない借家契約についての解約申し入れ及び期間の定めのある借家契約にいての更新拒絶には正当事由が必要とされています。
この「正当事由」は、賃貸人が目的不動産の使用を必要とする事情、賃貸借に関するこれまでの経緯、目的物の利用状況、賃貸人から賃借人に対して財産上の給付をする申し出(いわゆる立退料です。)などを比較衡量して判断します。

(2)債務不履行を理由とする契約解除

 債務不履行解除については、借地借家法は特に規定をおいていませんので、民法の一般原則に則り、相当の期間を定めて催告をし、債務不履行解除をすることができるとされています。
ただ、賃借人の保護の観点から、軽微な債務不履行があったのみでは解除権は発生しないとされており、その程度が当事者間の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意があることが必要であると考えられています。ですから、たとえば、支払賃料の一部が不足していた場合や支払期日に多少遅れた場合などでは、賃借人の賃料支払能力と意思が継続していると認められるようなときには解除権は発生しません。

原状回復義務

 賃貸借契約においては、賃借人は賃貸借契約終了の際に、賃借物を原状に復させ、これに付属させた物を収去して返却しなければならないとされています。
ただ、賃貸借契約においては、不動産を使用・収益する対価として賃料を支払っているのですから、通常の損耗料はそれに含まれているのが一般的です。
ですから、「原状」といっても、借りたときの状態そのままに戻すというわけではなく、通常の利用に伴って生ずる自然的損耗・経年変化や不可抗力による場合などは、賃借人としてはそのまま返却すれば足ります。
なお、通常、借家契約においては、特約で不動産の修繕義務を定めている場合が多いですが、判例上は制限的に解釈されていることが多く、やはり、通常損耗や経年変化については賃貸人の負担としているようです。


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